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  BGB § 550 S. 1, § 573 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 3 S. 1, § 573c, § 574 Abs. 1 S. 1, § 575 Abs. 1 S. 1; ZVG § 57a; ZPO § 721
  Eigenbedarfskündigung - Darlegungslast für das Vorliegen eine Härtegrundes

Kurzfassungen/Presse

• anwaltonline.com (Kurzinformation)

  Eigenbedarfskündigung: Darlegungslast für das Vorliegen eines Härtegrundes

Verfahrensgang

• AG Bamberg, 17.12.2018 - 102 C 403/18
• LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19
• BGH, 08.02.2022 - VIII ZR 182/21
• BGH, 14.06.2022 - VIII ZR 182/21

Wird zitiert von ...Neu Zitiert selbst (16)

• BGH, 22.05.2019 - VIII ZR 180/18

  Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung; sogenannte Sozialklausel in §§ 574 ff. …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Unter anderem können Erkrankungen des Mieters in Verbindung mit weiteren Umständen einen Härtegrund darstellen; in bestimmten Fällen, nämlich wenn der gesundheitliche Zustand des Mieters einen Umzug nicht zulässt oder im Fall eines Wohnungswechsels zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters besteht, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18 m.w.N.).

  (1) Voranzustellen ist dabei zunächst, dass der Umstand, dass die Beklagten in ihrem Widerspruchsschreiben den - damals ohnehin jedenfalls nicht in dieser Ausprägung vorliegenden - schlechten Gesundheitszustand des Beklagten zu 1) noch nicht geltend gemacht haben, unschädlich ist, da maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung, ob das durch eine wirksame Kündigung beendete Mietverhältnis aufgrund einer Anordnung des Gerichts gemäß § 574a BGB fortzusetzen ist, der Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz ist (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

  Nachdem der Bundesgerichtshof bereits ausdrücklich entschieden hat, dass bei der Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen - vor allem Wohngeld - erhalten würde (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19, sowie Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18), geht die Kammer in Weiterentwicklung dieser Rechtsprechung davon aus, dass jedenfalls Mieter, die - wie hier - mangels eigenen Einkommens staatliche Leistungen zwecks Bestreitens ihres Lebensunterhalts beziehen und die sich im Rahmen des § 574 Abs. 2 BGB darauf berufen, angemessenen Ersatzwohnraum aufgrund ihrer eingeschränkten finanziellen Mittel nicht beschaffen zu können, ihrer diesbezüglichen Darlegungslast nur dann ausreichend nachkommen, wenn sie auch vortragen, ob sie für eine Ersatzwohnung zusätzliche Sozialleistungen und ggf. in welcher Höhe erhalten würden.

  Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden (BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19, sowie Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

  (1) Bei der Auslegung und Anwendung des § 574 BGB haben die Gerichte das Bestandsinteresse des Mieters und das Erlangungsinteresse des Vermieters angemessen zu berücksichtigen, die beiderseitigen Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18 m.w.N.).

  Sofern hiernach ein Überwiegen der Belange des Mieters festgestellt werden kann, hat dieser Anspruch auf Vertragsfortsetzung nach § 574 BGB: Auf ein deutliches Überwiegen kommt es hierbei nicht an; maßgeblich ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, also die Interessenabwägung zu einem klaren Ergebnis führt (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

  Es würde Art. 14 Abs. 1 GG zuwiderlaufen, im Rahmen der Abwägung nach § 574 Abs. 1 BGB dem Erlangungsinteresse des Klägers von vornherein einen geringeren Stellenwert beizumessen als dem Erlangungsinteresse eines Vermieters, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18; Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19 m.w.N.).

  (3) Aufseiten der Beklagten zu 1) und 2) ist ebenfalls das - den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Auslegung des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18; Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19 m.w.N.).

  Hierbei handelt es sich jeweils um eine Weiterentwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie sie in den Urteilen vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19, sowie vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18, enthalten ist.

• BGH, 11.12.2019 - VIII ZR 144/19

  Widerspruch des Wohnraummieters gegen eine Eigenbedarfskündigung: Erforderliche …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Eine Gesetzesauslegung, die dem Eigentümer das Kündigungsrecht allein deshalb versagt, weil er den Bedarfsgrund willentlich herbeigeführt hat, würde die durch Art. 14 Abs. 1 GG garantierte Befugnis des Eigentümers missachten, sein Leben unter Nutzung seines Eigentums nach seinen Vorstellungen einzurichten (BverfGE 79, 292, 305; BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19).

  Ferner ist auch zu berücksichtigen, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen - vor allem Wohngeld - erhalten würde (vgl. nur BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19 m.w.N.).

  Nachdem der Bundesgerichtshof bereits ausdrücklich entschieden hat, dass bei der Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum auch zu berücksichtigen ist, ob der Mieter für eine Ersatzwohnung erstmals oder in höherem Umfang Sozialleistungen - vor allem Wohngeld - erhalten würde (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19, sowie Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18), geht die Kammer in Weiterentwicklung dieser Rechtsprechung davon aus, dass jedenfalls Mieter, die - wie hier - mangels eigenen Einkommens staatliche Leistungen zwecks Bestreitens ihres Lebensunterhalts beziehen und die sich im Rahmen des § 574 Abs. 2 BGB darauf berufen, angemessenen Ersatzwohnraum aufgrund ihrer eingeschränkten finanziellen Mittel nicht beschaffen zu können, ihrer diesbezüglichen Darlegungslast nur dann ausreichend nachkommen, wenn sie auch vortragen, ob sie für eine Ersatzwohnung zusätzliche Sozialleistungen und ggf. in welcher Höhe erhalten würden.

  Hierfür reicht es regelmäßig nicht aus, wenn der Mieter nur gelegentliche Versuche unternimmt, anderen Wohnraum zu finden (BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19, sowie Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18).

  Maßgeblicher Zeitpunkt für die Abwägung ist die letzte mündliche Verhandlung in den Tatsacheninstanzen (BGH, Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19 m.w.N.).

  Es würde Art. 14 Abs. 1 GG zuwiderlaufen, im Rahmen der Abwägung nach § 574 Abs. 1 BGB dem Erlangungsinteresse des Klägers von vornherein einen geringeren Stellenwert beizumessen als dem Erlangungsinteresse eines Vermieters, der eine von ihm selbst vermietete Wohnung nach geraumer Zeit wegen nicht vorhersehbaren Eigenbedarfs kündigt (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18; Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19 m.w.N.).

  (3) Aufseiten der Beklagten zu 1) und 2) ist ebenfalls das - den in Art. 6 Abs. 1 GG geregelten Schutzbereich mitumfassende - Grundrecht des Art. 14 Abs. 1 GG zu beachten, das zur Folge hat, dass der Mieter bei der Auslegung des Begriffs der "Härte" verlangen kann, dass die Gerichte die Bedeutung und Tragweite seines Bestandsinteresses hinreichend erfassen und berücksichtigen (BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18; Urteil vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19 m.w.N.).

  Hierbei handelt es sich jeweils um eine Weiterentwicklung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wie sie in den Urteilen vom 11.12.2019, VIII ZR 144/19, sowie vom 22.05.2019, VIII ZR 180/18, enthalten ist.

• BGH, 22.05.2019 - VIII ZR 167/17

  Anspruch auf Räumung und Herausgabe einer Doppelhaushälfte nach Kündigung des …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (st. Rspr. des BGH, vgl. nur Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 167/17 m.w.N.).

  Das Tatbestandsmerkmal des Benötigens erfordert dabei nicht, dass der Vermieter oder einer der genannten Angehörigen auf die Nutzung der Wohnung angewiesen ist, sondern ist bereits dann erfüllt, wenn der ernsthaft verfolgte Eigenbedarfswunsch des Vermieters auf vernünftige und nachvollziehbare Gründe gestützt wird (st. Rspr. des BGH, vgl. nur Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 167/17 m.w.N.).

  Denn auch ein vernünftiger und nachvollziehbarer Grund, das vermietete Objekt selbst nutzen zu wollen, berechtigt nur dann zur Kündigung wegen Eigenbedarfs, wenn der Nutzungswunsch ernsthaft verfolgt wird, was der Vermieter, wenn der Eigenbedarf - wie hier - vom Mieter bestritten wird, zu beweisen hat (vgl. zum Vorstehenden statt vieler: BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 167/17 m.w.N.).

  Zwar haben die Tatsacheninstanzen immer dann, wenn der Mieter für den Fall eines erzwungenen Wohnungswechsels ihm drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend macht, sich regelmäßig - nach § 144 Abs. 1 S. 1 ZPO auch ohne Antrag - mittels sachverständiger Hilfe eines genaues Bild davon zu verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen im Einzelnen mit einem Umzug verbunden sind (vgl. nur BGH, Urteil vom 22.05.2019, VIII ZR 167/17).

 
• BGH, 19.04.2002 - V ZR 90/01

  Bestimmtheit des Erwerbs noch zu begründenden Wohnungseigentums; Parteivernehmung …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Eine solche setzt zunächst voraus, dass auf Grund einer schon durchgeführten Beweisaufnahme oder des sonstigen Verhandlungsinhalts bereits eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die durch die Parteivernehmung zu beweisende Tatsache spricht, sog. Anbeweis (vgl. nur BGH, Urteil vom 19.04.2002, V ZR 90/01, sowie vom 08.07.2010, III ZR 249/09 m.w.N.).

  Ferner handelt es sich bei der Parteieinvernahme gemäß § 448 ZPO grundsätzlich um ein Mittel zur Gewinnung letzter Klarheit (BGH, Urteil vom 19.04.2002, V ZR 90/01).

• BGH, 08.07.2010 - III ZR 249/09

  Verjährungsbeginn für Schadenersatzansprüche gegen den Kapitalanlageberater bzw. …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Eine solche setzt zunächst voraus, dass auf Grund einer schon durchgeführten Beweisaufnahme oder des sonstigen Verhandlungsinhalts bereits eine gewisse Wahrscheinlichkeit für die durch die Parteivernehmung zu beweisende Tatsache spricht, sog. Anbeweis (vgl. nur BGH, Urteil vom 19.04.2002, V ZR 90/01, sowie vom 08.07.2010, III ZR 249/09 m.w.N.).
• BGH, 03.02.2021 - VIII ZR 68/19

  Eigenbedarfskündigung bei Wohnraummiete: Interessenabwägung bei hohem Lebensalter …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Dabei kommen nur solche für den Mieter mit einem Umzug verbundenen Nachteile als Härtegründe in Betracht, die sich von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr. des BGH, vgl. nur Urteil vom 03.02.2021, VIII ZR 68/19 m.w.N.).
• OLG Köln, 10.03.2003 - 16 U 72/02

  Eigenbedarf als Kündigungsgrund in einem Fall, in dem die Eltern einer …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Dabei muss der Mieter substantiiert vortragen, was er getan hat, um eine Ersatzwohnung zu erhalten, wobei insoweit die Angabe konkreter nachprüfbarer Tatsachen erforderlich ist und allgemein gehaltene Hinweise auf nicht näher bezeichnete Aktivitäten nicht ausreichen (…Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 574 Rn. 37; OLG Köln, Urteil vom 10.03.2003, 16 U 72/02; LG Bonn, Urteil vom 17.06.1991, 6 S 27/91).
• OLG Hamburg, 19.08.1998 - 4 U 28/97

  Geltendmachung eines Anspruchs auf Nutzungsentschädigung aus einem …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  In der Erhebung einer Räumungsklage ist die Rückforderungserklärung in der Regel stillschweigend enthalten (…Steyl in: Schmidr-Futterer, Mietrecht, 14. Auflage, BGB, § 546 Rn. 102;… Klotz-Hörlin in: BeckOK Mietrecht, 23. Edition, Stand: 01.02.2021, BGB, § 546 Rn. 91; vgl. auch OLG Hamburg, Urteil vom 19.08.1998, 4 U 28/97).
• LG Bonn, 17.06.1991 - 6 S 27/91

  Rechtmäßigkeit einer Räumungsverfügung; Nachträgliches Entfallen des …

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  Dabei muss der Mieter substantiiert vortragen, was er getan hat, um eine Ersatzwohnung zu erhalten, wobei insoweit die Angabe konkreter nachprüfbarer Tatsachen erforderlich ist und allgemein gehaltene Hinweise auf nicht näher bezeichnete Aktivitäten nicht ausreichen (…Blank in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 574 Rn. 37; OLG Köln, Urteil vom 10.03.2003, 16 U 72/02; LG Bonn, Urteil vom 17.06.1991, 6 S 27/91).
• LG Hamburg, 26.10.1993 - 316 S 31/92

  Anspruch auf Herausgabe einer bewohnten Wohnung

  Auszug aus LG Bamberg, 21.05.2021 - 3 S 9/19

  (3) Zudem lässt sich auch aus dem - wiederum als wahr zu unterstellenden - Vortrag, dass der Beklagte zu 1) aufgrund seines schlechten Gesundheitszustands einen Umzug nicht selbst durchführen kann, keine Unzumutbarkeit ableiten, da zum einen nicht feststellbar ist, dass nicht zumindest die Beklagten zu 2) an dem Umzug mitwirken und diesen organisieren könnte, und es ungeachtet dessen den Beklagten zumutbar ist, sich für die Durchführung des Umzugs fremder Hilfe zu bedienen, sei es in Form von Freunden und Familienmitgliedern oder durch die Beauftragung eines Umzugsunternehmens (so auch LG Hamburg, Urteil vom 26.10.1993, 316 S 31/92), wobei gerichtsbekannt ist, dass für Empfänger von Transferleistungen insoweit grundsätzlich auch finanzielle staatliche Unterstützung möglich ist.
• BGH, 19.09.2018 - VIII ZR 261/17

  Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter …
• BVerfG, 14.02.1989 - 1 BvR 308/88

  Eigenbedarf II
• BGH, 04.04.2007 - VIII ZR 223/06

  Anforderungen an die Form eines Verzichts auf die Kündigung eines …
• BGH, 30.10.2013 - XII ZR 113/12

  Zwangsversteigerung einer Eigentumswohnung: Sonderkündigungsrecht des Erstehers …
• BGH, 17.03.2010 - VIII ZR 70/09

  Wohnraummiete: Formelle Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung
• BGH, 21.04.1982 - VIII ARZ 16/81

  Einwand des Rechtsmißbrauch durch auf Räumung in Anspruch genommenen Untermieter …

• BGH, 14.06.2022 - VIII ZR 182/21

  Verwerfung der Revision als unzulässig; Kündigung des Mietverhältnisses wegen …

  Auf die Berufung des Klägers hat das Landgericht (LG Bamberg, BeckRS 2021, 47050) das erstinstanzliche Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben.